		보도참고자료
보도일시		2020. 1. 15.(수) 12:00부터 사용하여 주시기 바랍니다.

생산 부서:

개인납세국

소득세과

담당 과장

김동욱 과 장

(044)204-3241

배포 일자:

2020년 1월 15일

담 당 자

허남승 사무관

(044)204-3257

면세사업자 사업장 현황신고, 홈택스로 쉽고 편리하게 하세요! - 2019년 귀속 수입금액 등을 2월 10일(월)까지 신고해야 합니다.-

□  (개요) 병･의원, 학원 및 주택임대업 등 부가가치세가 면세되는 개인사업자는 2월 10(월)까지 ‘19년 귀속 수입금액 등을 사업장 관할 세무서에 신고해야 합니다.

○ 특히, 주택임대소득은 ’13년 이전에는 전부 과세, ’14～’18년에는 총수입금액 2천만 원 초과에 대해서만 과세하였으나,

- ‘19년 귀속(‘20년 신고)부터 상가임대업 등 다른 업종과의 형평성 및 ‘소득 있는 곳에 세금이 있다’는 과세원칙에 따라 총수입금액 2천만 원 이하 주택임대사업자도 소득세가 과세되며, 수입금액 등을 신고해야 합니다.

□  (신고안내) 국세청은 1월 16일(목)부터 신고안내대상자 182만 명에게 업종별*･유형별 맞춤형 안내문을 발송합니다.

* 주택임대사업자는 다양한 임대차정보의 빅데이터 분석을 통해 대상 선정

○ 사업장 현황신고는 세무서를 방문하지 않고도 홈택스(hometax.go.kr)를 통해 간편하게 할 수 있으며, 국세청 누리집(nts.go.kr)에서 신고서 작성요령도 제공하고 있습니다.

□  (신고편의) 올해부터 신고 간소화를 위해 임차료, 매입액 및 인건비 등 비용내역을 신고항목에서 제외하는 한편

○ 신고 경험이 부족한 주택임대사업자를 위해 전세보증금에 대한 간주임대료를 쉽게 계산할 수 있는 서비스를 홈택스에서 제공합니다.

□  (성실신고 당부) 사업장 현황신고 후 신고내용을 정밀분석하여 무신고 및 과소신고 여부를 검증할 예정이며

○ 사업장 현황신고를 하여야 5월에 국세청이 제공하는 간편신고 서비스*를 이용해 편리하게 소득세를 신고할 수 있으니 성실하게 신고하여 주실 것을 당부드립니다.

* 기장의무 및 경비율 등 안내, 미리(모두)채움신고서 제공

□ ʼ19년 귀속 사업장 현황신고는 2월 10일까지

□ (신고개요) 부가가치세가 면세되는 개인사업자는 전년(‘19년 귀속) 수입금액 등을 2월 10일(월)까지 신고해야 합니다.

○ 신고대상자는 병･의원, 학원, 농축수산물 판매업, 대부업, 주택임대업 등 부가가치세 면세사업자입니다.

○ 특히, 주택임대소득은 ’13년 이전에는 전부 과세, ’14～’18년에는 총수입금액 2천만 원 초과에 대해서만 과세하였으나

- ‘19년 귀속(’20년 신고)부터 상가임대업 등 다른 업종과의 형평성 및 ‘소득 있는 곳에 세금이 있다’는 과세원칙에 따라  총수입금액 2천만 원 이하도 소득세가 과세됩니다.

| 주택임대소득 과세 연혁 (붙임6 참조) |

과세기간	주택임대소득 과세대상
ʼ13년 이전	총수입금액 규모와 관계없이 전부 과세
ʼ14년～ʼ18년	총수입금액 2천만 원 이하 주택임대소득 한시적 비과세
ʼ19년 이후	ʼ13년 이전과 같이 총수입금액 규모와 관계없이 전부 과세

| 주택임대소득 과세기준 |

□  보유 주택수별

❶ (1주택) 기준시가가 9억 원이 넘는 국내소재 주택 또는 국외소재 주택으로부터 월세 수입이 있는 경우(보증금은 과세 안함.)

❷ (2주택) 월세 수입이 있는 경우(보증금은 과세 안함.)

❸ (3주택 이상) 월세 수입이 있거나 보증금* 합계가 3억 원을 넘는 경우

* 소형주택(주거전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억 원 이하)은 보증금 과세대상 주택에서 제외

□  임대유형별

❶ (월  세) 기준시가가 9억 원이 넘는 국내소재 1주택 보유자, 국외소재 1주택 보유자, 2주택 이상 보유자

❷ (보증금) 보증금* 합계가 3억 원을 넘는 3주택 이상 보유자

* 소형주택(주거전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억 원 이하)은 보증금 과세대상 주택에서 제외

과세요건 (주택 수 기준)				과세방법 (수입금액 기준)
주택 수	월세	보증금		수입금액	과세방법
1주택	비과세	비과세		2천만 원 이하	종합과세와 분리과세 중 선택
2주택	과세
				2천만 원 초과	종합과세
3주택 이상		간주임대료 과세

○ 사업장 현황신고를 하여야 5월 소득세 신고 시 국세청으로부터 미리(모두)채움 신고서 등 간편신고서비스*를 제공받아 편리하게 소득세를 신고할 수 있습니다.

* 기장의무 및 경비율 등 안내, 미리(모두)채움신고서 제공

| 소득세 간편신고 서비스 제공 |

수입금액 신고		소득세 간편신고 서비스 제공
		✔ 기장의무 및 경비율 안내 ✔ 미리(모두)채움신고서 제공

□ (전자신고) 1월 1일부터 홈택스(www.hometax.go.kr)를 통해 쉽고 간편하게 전자신고*를 할 수 있으며, (붙임1 참조)

* 홈택스(www.hometax.go.kr) ▸ 로그인 ▸ 신고/납부 ▸ 일반신고 ▸ 사업장 현황신고
(홈택스 전자신고 가능 시간: 1. 1.～ 2. 10. 매일 06:00～24:00)

○ 신용카드 및 현금영수증, 전자계산서 발급자료 등을 홈택스에서 조회하여 편리하게 신고할 수 있습니다.

□ (방문신고) 전자신고를 할 수 없는 경우 국세청 누리집*에 올려놓은 신고서 작성요령 및 사례를 참고하여 신고서를 작성한 후 사업장 관할 세무서에 제출하시면 됩니다.

* 국세청 누리집(www.nts.go.kr) ▸ 성실신고지원 ▸ 사업장 현황신고 ▸ 주요서식 작성요령/사례(신고서식은 ‘신고서식 및 첨부서류’에서 내려 받아서 작성)

○ 주택임대사업자가 부득이 세무서를 방문하여 신고하는 경우에는 가급적 모바일 안내문에 지정된 기간*에 방문하여 주시고,

* (1차) 1. 29.(수) ～ 1. 30.(목), (2차) 1. 31.(금) ～ 2. 4.(화), (3차) 2. 5.(수) ～ 2. 7.(금)

- 혼잡에 따른 불편이 최소화되도록 주택임대사업자 전용신고창구를 설치하였으니, 방문 시 세무서 직원의 안내에 따라 주시기 바랍니다.

□ (합계표 제출) (세금)계산서를 수수한 경우에는 매출･매입처별 계산서 및 매입처별 세금계산서 합계표를 함께 제출해야 합니다.

□ 신고도움자료 제공을 통한 성실신고 적극 지원

□ 국세청은 1월 16일(목)부터 신고대상자로 자체 분석된 182만 명에게 업종별･유형별 맞춤형 안내문을 발송합니다. (붙임4 참조)

| 업종별･유형별 안내문 발송현황 |

구 분	안내 유형	인원(명)
신고분석	신고분석자료 제공자	25,321
업종별	주택신축판매업자	2,732
	개인과외 교습자	7,746
	주택임대사업자	1,005,269
기장의무별	복식부기 의무자	140,338
	간편장부 대상자	637,244
합 계		1,818,650

○ (모바일 안내) 안내문 분실을 방지하고, 휴대폰을 통해 간편하게 안내문을 확인할 수 있도록 모바일 안내문*을 발송하고,

* 본인 이외에는 열람이 불가능하고 안내문 분실에 따른 개인정보 유출 우려가 없음.
(열람절차: 안내문 도착 문자 수신 ▸ 본인 인증 ▸ 모바일 안내문 열람)

- 모바일 안내문을 받아보지 못하는 경우에는 우편안내문을 발송하며, 모바일 안내문 원본은 홈택스(PC) 또는 손택스(모바일 홈택스 앱)를 통해서도 확인할 수 있습니다.

○ (신고분석자료 제공) 홈택스의 ｢신고도움 서비스｣를 통해 전년도 신고사항 등을 분석*한 신고분석자료를 제공합니다.

* 수입금액 과소신고자, 동종업종 대비 현금매출 비율이 낮은 자, 비보험 비율이 낮은 의료업자, 현금영수증 발급거부･미발급자 등

○ (주택신축･개인과외) 주택신축판매업자와 개인과외 교습자에게는 업종별 신고방법과 제출서류 등을 안내합니다.

○ (주택임대) 빅데이터 분석을 통해 신고안내대상 주택임대사업자를 선정하여 과세요건, 수입금액 계산방법, 제출서류 등을 안내합니다.

	| 주택임대사업자 신고안내대상 선정방법 |
□ 인별 임대주택 수 파악 ✔ 자가･직계존비속 거주 및 공실주택 제외 □ 관련 부처의 주택임대차 정보를 종합･연계, 수입금액 분석

- 또한, ｢자주 묻는 질문과 사례｣를 제공*하여 주택임대소득 과세를 쉽게 이해할 수 있도록 하였습니다. (붙임6 참조)

* 모바일 안내문에 링크된 사이트를 클릭하면 ｢자주 묻는 질문과 사례｣에 연결

○ (기장의무별 안내) 업종별 안내대상에 해당하지 않는 사업자는 기장의무별*로 신고방법과 유의사항을 안내합니다.

* 복식부기의무자, 간편장부대상자

□ 홈택스 ｢신고도움 서비스｣를 통해 다양한 신고도움 자료를 제공하여 성실신고를 지원하고 있습니다. (붙임3 참조)

○ 모든 사업자에게 매출자료 6개와 매입자료 3개 항목을 제공하고 있습니다.

- 1월 28일까지는 ‘19. 1월～9월 내지 11월 귀속 자료를 제공하나, 1월 29일부터는 수집ㆍ구축 완료된 ’19년 귀속 연간 전체 자료*를 제공합니다.

* 신용카드 및 현금영수증 발급, 전자계산서 발급･수취, 전자세금계산서 수취자료

	| 매출･매입 제공자료 |
○ (매출자료) 주택신축판매업자료, 오픈마켓 등 매출자료, 신용카드 발급자료, 현금영수증 발급자료, 전자계산서 발급자료, 수출통관자료 ○ (매입자료) 전자계산서 수취자료, 전자세금계산서 수취자료, 도축의뢰자료

○ 또한, 최근 3개 과세기간의 사업장 현황신고 및 종합소득세 신고사항과 수입금액 중 신용카드･현금영수증 비율도 참고자료로 제공하고,

- 업종별로 실수하기 쉬운 유의사항과 대표적인 수입금액 신고누락 사례도 안내하고 있습니다.

○ 세무대리인도 수임하고 있는 사업자의 ‘신고도움 자료’ 일괄 조회 서비스를 활용하여 편리하게 신고할 수 있습니다.

□ 사업장 현황신고, 쉽고 간편하게

신고 간소화 및 신고편의 서비스 제공

□ 신고 간소화를 위해 임차료·매입액 및 인건비 등 비용 내역은 이번 신고부터 신고항목에서 제외되었습니다.

* 시설현황은 전년 신고부터 제외(다만, 의료업자 등은 사업장시설 등의 내용이 기재된 수입금액 검토표와 검토부표를 첨부하여 신고하여야 함.)

□ 1월 29일부터는 홈택스 신고서 작성화면에서 ‘19년의 각종 매출자료 등*을 조회 후 자동입력 할 수 있습니다.

* 신용카드 발급, 현금영수증 발급, 전자계산서 발급･수취, 전자세금계산서 수취자료

○ 주택신축판매업자와 부동산매매업자는 수입금액 검토표 입력 시 부동산 양도자료를 자동입력* 할 수 있으며,

* ’19년 12월 부동산 양도자료는 구축이 완료되는 2월 3일경부터 가능

- 의료업자, 주택임대사업자, 연예인은 직전연도에 신고한 항목을 조회･입력할 수 있습니다.

* 의료업자 → 사업장 시설, 주택임대사업자 → 임대물건, 연예인 → 수입금액

□ 신고경험이 부족한 주택임대사업자도 전세보증금에 대한 간주임대료를 쉽게 계산할 수 있는 서비스를 ‘20. 1. 16.(목)부터 홈택스에서 제공할 예정입니다.

| 주택의 간주임대료 간편 계산 서비스 |

□ 간주임대료 간편 계산

✔ 보증금, 임대기간, 주거전용면적, 기준시가 등을 입력하면
주택의 보증금 등에 대한 간주임대료를 자동 계산

* 주거전용면적과 기준시가에 의해 간주임대료 과세대상 여부까지 판단하여 계산한 결과 제공(주거전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억 원 이하 주택은 간주임대료 과세제외)

□ 접근경로

✔ 1. 16.부터 홈택스(www.hometax.go.kr)의 ｢사업장 현황신고서｣ 및
｢주택임대사업자 수입금액 검토표｣ 입력 화면에서 계산 가능

* 홈택스 ▸ 로그인 ▸ 신고/납부 ▸ 일반신고 ▸ 사업장 현황신고
(1. 21.부터는 ｢홈택스 ▸ 모의계산｣에서도 계산 가능)

□ 국세청 누리집과 홈택스에 ｢업종별 신고서 작성사례｣와 ｢전자신고 요령 동영상｣을 게시하였으니 신고에 활용하시기 바랍니다.

	| 신고서 작성사례 등 접근경로 |
○ 국세청 누리집(www.nts.go.kr) ▸ 성실신고 지원 ▸ 사업장 현황신고 ▸ 주요서식 작성요령/사례, 동영상으로 알아보는 사업장 현황신고 전자신고 요령 ○ 홈택스(www.hometax.go.kr) ▸ 로그인 ▸ 신고/납부 ▸ 일반신고 ▸ 사업장현황신고 ▸ 전자신고 이용방법[동영상, 매뉴얼] ▸ 주요서식 작성요령/사례, 동영상으로 알아보는 사업장 현황신고 전자신고 요령

○ 또한, ‘19년 귀속 사업실적(수입금액)이 없는 사업자는 홈택스(PC) 또는 손택스(모바일 홈택스 앱)에서 간편하게 무실적 신고를 할 수 있습니다. (붙임5 참조)

세무서 부가 ․ 소득세과 조직개편 시행

□ 일선 현장에서 보다 효율적이고 전문적인 납세서비스를 제공하기 위해 ’20년 1월 10일부터 세무서 ‘개인납세과’를 ‘소득세과’와 ‘부가가치세과’로 개편하였습니다.

○ 소득세 업무와 부가가치세 업무를 각 과에서 분리하여 수행하며, 장려금 업무는 소득세과와 부가가치세과에서 공동으로 수행합니다.

- 면세사업자 사업장 현황신고 업무는 소득세과에서 담당합니다.

○ 소득세･부가가치세･장려금 민원을 One-Stop 처리할 수 있도록 각 세무서에 ‘통합안내창구(국세신고안내센터)’를 운영하고 있습니다.

□ 사업장 현황신고 시 유의사항

□ 의료업, 수의업 및 약사업은 수입금액을 신고하지 않거나 적게 신고한 경우에는 가산세(수입금액의 0.5%)를 부담하며,

○ 복식부기의무자가 (세금)계산서합계표를 제출하지 않거나 사실과 다르게 적은 경우에도 가산세(공급가액의 0.5%)를 부담하게 됩니다.

□ 올해 신고분(‘19년 귀속)부터 주택의 보증금 등에 대한 간주임대료 계산 시 적용하는 정기예금이자율은 2.1%로 상향(‘18년 귀속은 1.8%)되었으므로 신고 시 유의하시기 바랍니다.

□ 사업장 현황신고 후 신고내용을 정밀분석하여 무신고 및 과소신고 여부를 검증할 예정입니다.

○ 사업장 현황신고를 하지 않는 경우 수입금액 결정을 위한 현장확인 대상자로 선정될 수도 있습니다.

○ ‘성실신고가 최선의 절세’임을 인식하고 ‘19년 귀속 수입금액을 성실하게 신고하여 주실 것을 당부드립니다.

	| 주요 업종별 수입금액 탈루 유형 (탈루사례는 붙임7 참조) |
□ 의료업 ✔ 수입금액을 결제수단(현금, 카드, 현금영수증 등)에 따라 별도 관리하고 일일 집계표 작성한 후 정해진 수입금액만 신고한 채 일부 수입금액은 신고누락 ✔ 현금결제 시 10%～15% 할인해 주면서 스케일링 등을 서비스로 제공 해주는 방법으로 현금결제를 유도하고 수입금액 신고누락 ✔ 고용의사를 통해 명의를 위장하고 개업․폐업을 반복하여 수입금액 분산 및 탈루 □ 학원업 ✔ 고액 강의, 외부(학교) 강의 등 강의료를 직원 명의 차명계좌를 이용하여 수취한 뒤 이를 신고 누락 ✔ 대표 및 공동사업자의 비사업용 개인계좌를 통해 현금으로 받은 수강료 신고누락 ✔ 현금결제 유도하고 탈루목적으로 수강료 중 일부는 별도관리 후 신고누락 □ 서적 판매업 ✔ 반품된 서적을 폐기 처리한 것으로 장부에 허위 기록하고 중고판매시장에 판매하는 방법으로 수입금액 신고누락 □ 대부업 ✔ 급전이 필요한 업체를 상대로 고리로 단기 대여하고 원금 및 이자는 직원명의의 차명계좌 또는 현금을 수취 관리하면서 수입금액 탈루 □ 주택임대업 ✔ 렌탈하우스 중개회사를 통해 조선소에 근무하는 외국인 근로자에게 주택을 임대하고 수입금액 신고누락 ✔ 대학가 인근 도시형 생활주택을 임대하면서 확정일자가 있는 임대분만 신고하고 나머지는 신고누락 ✔ 근린생활시설의 상가분만 부가가치세 수입금액 신고하고 주택분 수입금액은 신고누락

붙임 1		사업장 현황신고 방법 안내

구 분	주 요 내 용
전자신고 (PC)	○ 대상자: 모든 부가가치세 면세 개인사업자 - 국세청 홈택스(www.hometax.go.kr)에서 회원 가입 - 처음 이용하는 경우 국세청 홈택스 회원가입 필요 ※ 공인인증서(주민등록번호 발급), 본인명의 휴대전화, 본인명의 신용카드 번호 중 하나 선택 ○ 접근방법: 국세청 홈택스(www.hometax.go.kr) ※ 회원 로그인 → 신고/납부 → 일반신고 → 사업장현황신고 메뉴 선택 ○ 이용시간: 매일 06:00～24:00(작성 연습은 24시간 가능) ※ (전자신고 장점) 신용카드․현금영수증 매출, 전자계산서 발급․수취, 전자세금계산서 수취 등 자료를 조회할 수 있음. ※ 신고 마감일(2. 10.) 임박 시 전자신고 이용자가 많아 서비스가 원활하지 않을 수 있으니 가급적 마감일 전 신고를 권장 드림. ○ 전자 신고요령은 국세청 누리집(www.nts.go.kr) 참조 ※ (매뉴얼) 성실신고지원 > 사업장 현황신고 > 주요서식 작성요령/사례 ※ (동영상) 성실신고지원 > 사업장 현황신고 > 전자신고 요령
모바일 신 고 (스마트폰)	○ 대상자: 면세 개인사업자 중 무실적자 ○ 접근방법: 스마트폰에서 ‘홈택스 앱’을 내려받아 설치 ※ 로그인 후 ‘신고/납부’→‘일반신고’→‘사업장 현황신고’ 선택
우편신고 ․ 방문신고	○ 이용시간: 2020. 2. 10.(월) 18:00까지 ○ 신고서와 부속서류를 납세지 관할 세무서에 우편 또는 직접 접수

붙임 2		이번 신고 시 반영되는 주요 세법 개정사항

□ 주택임대업의 간주임대료 계산 시 적용할 이자율 변경 (소칙§23①)

* 정기예금 이자율: 1.8% → 2.1%

□ 사업장현황신고 대상에서 비용 내역 제외(소령 §141②)

※ 시설현황은 전년 신고부터 제외(다만, 의료업자 등은 사업장시설 등의 내용이 기재된 수입금액 검토표와 검토부표를 첨부하여 신고)

붙임 3		사업장 현황신고「신고도움 서비스」접근경로 및 화면

○ 신고도움 서비스 접근경로

- (납세자) 홈택스 → 신고/납부 → 사업장현황신고 → 신고도움 서비스

- (세무대리인) 홈택스 → 세무대리인 → 기장대리 → 사업장 현황신고 도움 서비스

○ 신고도움 서비스 화면

붙임 4		모바일 안내문 열람 절차

① 안내문 도착 문자 수신		② 본인 인증 요청
③ 본인 인증하기		④ 모바일 안내문 열람

붙임 5		무실적자 간편신고

(PC) ｢기본정보 입력｣에서 제일 아래 ｢무실적 신고｣ 선택

(모바일) 신고/납부▸일반신고▸사업장현황신고▸무실적 신고 선택

붙임 6		주택임대소득 자주 묻는 질문과 사례

주택임대소득은 ’13년 이전에는 전부 과세, ’14~ʼ18년에는 총수입금액 2천만 원 초과에 대해서만 과세하였으나, ’19년 귀속(’20년 신고)부터는 상가임대업 등 다른 업종과 형평성 및 ‘소득 있는 곳에 세금이 있다’는 과세원칙에 따라 총수입금액 2천만 원 이하에 대해서도 소득세가 과세됩니다. 주택임대소득 과세취지, 과세대상 등 전반적인 사항들에 대해 국민들이 알기 쉽도록 Q&A형식으로 작성하였으니 주택임대소득 성실신고에 도움이 되길 바랍니다.

□ 과세배경

(질문  1) 왜 올해부터 총수입금액 2천만 원 이하 주택임대소득에 대해 소득세를 과세하는지?

○ 주택임대소득은 소득세 과세대상 사업소득에 해당되며, 2013년 이전에도 총수입금액 2천만 원 이하 주택임대사업자에 대해 과세가 되었습니다.

- 다만, 일시적인 임대시장 수급불일치 해소를 위해 총수입금액 2천만 원 이하 주택임대소득을 ʼ14년～ʼ18년 귀속동안만 비과세한 것입니다.

○ 상가임대업 등 다른 업종과의 형평성 및 ‘소득 있는 곳에 세금이 있다’는 과세원칙을 위해 총수입금액 2천만 원 이하에 대해서도 ʼ19년 귀속(ʼ20년 신고)분부터 소득세가 과세됩니다.

- 총수입금액 2천만 원 이하 주택임대소득을 ʼ14년～ʼ18년 귀속만 한시적으로 비과세하기로 예정했던 대로 ʼ19년 귀속(ʼ20년 신고)부터 예전(ʼ13년 귀속 이전)과 같이 과세되는 것으로 올해부터 새로 과세되는 것은 아닙니다.

- 다만, 기준시가 9억 원 이하 1주택 보유자와 전세금만 있는 2주택 이하 보유자는 여전히 비과세가 적용됩니다.

| 주택임대소득 과세 연혁 |

과세기간	주택임대소득 과세대상
ʼ13년 이전	총수입금액 규모와 관계없이 모두 과세
ʼ14년～ʼ18년	총수입금액 2천만 원 이하 주택임대소득 한시적 비과세
ʼ19년 이후	ʼ13년 이전과 같이 총수입금액 규모와 관계없이 모두 과세

□ 과세기준

(질문  2) 주택임대소득 과세대상은?

○ 주택임대소득 과세대상은 과세기간 중 어느 한 기간이라도 과세기준에 해당하는 주택 수를 보유하고 그 중 1주택 이상을 임대하였을 경우로 구체적 기준은 다음과 같습니다.

- 보유 주택 수별

❶ (1주택) 기준시가가 9억 원이 넘는 국내소재 주택 또는 국외소재 주택으로부터 월세 수입이 있는 경우(보증금은 과세 안함.)

❷ (2주택) 월세 수입이 있는 경우(보증금은 과세 안함.)

❸ (3주택 이상) 월세 수입이 있는 경우 또는 보증금* 합계가 3억 원을 넘는 경우

* 소형주택(주거전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억 원 이하)은 보증금 과세대상 주택에서 제외

- 임대유형별

❶ (월  세) 기준시가가 9억 원이 넘는 국내소재 1주택 보유자, 국외소재 1주택 보유자, 2주택 이상 보유자

❷ (보증금) 보증금* 합계가 3억 원을 넘는 3주택 이상 보유자

* 소형주택(주거전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억 원 이하)은 보증금 과세대상 주택에서 제외

| 주택임대소득 과세요건 및 과세방법 |

과세요건 (주택 수 기준)				과세방법 (수입금액 기준)
주택 수1)	월세	보증금		수입금액	과세방법
1주택	비과세2)	비과세		2천만 원 이하	종합과세와 분리과세 중 선택
2주택	과세
				2천만 원 초과	종합과세
3주택 이상		간주임대료 과세3)

1) 보유주택 수는 부부 합산하여 계산

2) 기준시가 9억 원 초과 주택 및 국외소재 주택의 임대소득은 1주택자도 과세

3) 소형주택(주거 전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억 원 이하)은 간주임대료 과세대상 주택에서 제외

(질문  3) 주택임대소득이 과세되지 않는 유형은?

○ 주택을 임대하고 있어도 아래 유형에 해당 될 경우에는 주택임대소득에 대한 소득세가 과세되지 않습니다.

- 보유 주택 수별

❶ (1주택) 기준시가가 9억 원 이하인 국내소재 주택이거나 월세 수입이 없는 경우

❷ (2주택) 월세 수입이 없는 경우

❸ (3주택 이상) 월세 수입이 없으면서 보증금* 합계가 3억 원 이하인 경우

* 소형주택(주거전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억 원 이하)은 보증금 과세대상 주택에서 제외

- 임대유형별

❶ (월  세) 기준시가가 9억 원 이하인 국내소재 1주택 보유자

❷ (보증금) 2주택 이하 보유자, 보증금* 합계가 3억 원 이하인 3주택 이상 보유자

* 소형주택(주거전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억 원 이하)은 보증금 과세대상 주택에서 제외

(질문  4) 주택임대소득 과세대상 판단 시 주택 수는 보유주택 수인지,
임대주택 수인지?

○ 주택임대소득 과세대상 여부는 본인과 배우자의 보유주택을 합산하여 판단합니다.

(질문  5) 미혼인 본인이 보유한 1채를 임대하고, 부모님이 보유한 주택에서 거주하는 경우 임대소득세 과세대상인지?

○ 주택임대소득 과세대상 여부 판단 시 주택 수는 부부 합산하여 계산하고, 직계존비속이 보유한 주택 수는 포함하지 않으므로

- 미혼인 본인이 1채만 보유하고 있다면 임대소득세 과세대상에 해당되지 않으며, 기혼인 경우에도 본인과 배우자의 주택 수를 합산하여 1채인 경우 과세대상에 해당되지 않습니다.

- 다만, 본인이 보유한 주택의 기준시가가 9억 원을 초과하고 월세 임대수입이 있는 경우에는 소득세가 과세됩니다.

(질문  6) 부부 합산하여 4주택을 보유하고 있지만 3개의 주택은 주거전용면적이 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억 원 이하이고(1개의 주택은 기준시가가 3억 원), 4주택 모두 보증금만 받고 있는 경우에도 임대소득세가 과세되는지?

○ ʼ21년 귀속까지 소형주택(주거전용면적이 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억 원 이하)은 간주임대료 과세대상 판단 시 주택 수에 포함되지 않으므로 ʼ19년 귀속(ʼ20년 신고)은 보증금 등에 대한 간주임대료가 과세되지 않습니다.

- 다만, 소형주택도 월세 임대수입은 과세대상에 해당됩니다.

(질문  7) 이사 등으로 일시적으로 2주택을 보유한 경우에도 과세하는지?

○ 과세기간 중에 2주택 보유기간의 월세 임대수입은 소득세가 과세됩니다.

(질문  8) 부부가 각각 1주택을 보유하다가 과세기간 중에 이혼한 경우 과세대상을 어떻게 판단하는지?

○ 이혼 전까지는 2주택에 해당되므로 월세에 대해 과세, 이혼 후에는 각각 1주택이 기준시가 9억 원 이하일 경우 비과세됩니다.

(질문  9) 오피스텔을 임대한 경우도 주택임대소득 신고대상인지?

○ 오피스텔을 임차인이 상시 주거용으로 사용하는 경우 주택임대소득이 과세됩니다.

- 주거용이 아닌 경우에는 상가임대소득으로 소득세가 과세됩니다.

(질문 10) 기준시가 9억 원을 초과하는 주택의 경우에는 1주택 보유자라도 월세에 대해 과세하는데, 판단기준일은?

○ 과세기간 종료일(‘19. 12. 31.) 또는 해당주택의 양도일 현재를 기준으로 판단합니다.

(질문 11) 농가주택 1채와 도시에 1주택을 보유하여 총 2주택을 보유하고 있는 경우에도 월세에 대하여 과세하는지?

○ 주택임대소득 과세대상 판단 시 농가주택도 주택 수에 포함되어 월세에 대해 과세됩니다.

(질문 12) 다가구주택도 한 채만 보유하고 있으면 비과세 되는지?

○ 구분등기 되지 않은 다가구주택 1채만 보유하고 있고, 기준시가가 9억 원을 초과하지 않으면 비과세 대상입니다.

(질문 13) 甲과 乙이 공동으로 주택을 보유(지분 50:50)하고 있는 경우 甲과 乙의 주택 수는?(甲과 乙 모두 다른 주택은 없음)

○ 공동 보유 주택의 경우 지분이 가장 큰 자가 2인 이상일 때는 각각의 보유로 계산합니다. 다만, 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우로서 그들이 합의하여 그들 중 1인을 당해 주택의 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그의 보유 주택으로 계산합니다.

- 따라서 공동 보유한 주택 임대수입의 귀속자를 별도로 정하지 않은 경우 甲과 乙 각각 1채이며, 공동 보유 주택 임대수입의 귀속자를 甲으로 정하기로 합의한 경우 甲은 1채, 乙은 0채, 임대수입의 귀속자를 乙로 정하기로 합의한 경우 甲은 0채, 乙은 1채입니다.

(질문 14) 본인 단독명의로 3채의 주택을 보유(배우자는 주택을 보유하고 있지 않음.)하고 있고, 동생과 공동으로 다른 1채(지분율 본인 40%, 동생 60%)를 보유하고 있는 경우 공동 보유 주택은 보유주택 수 계산 시 지분이 가장 큰 동생의 보유 주택으로 보므로 본인은 단독명의 3채의 주택임대소득에 대해서만 신고하면 되는지?

○ 공동명의 주택을 지분이 가장 큰 자의 주택 수에 포함하는 것은 과세대상 여부 판단을 위한 주택 수 계산 시에 적용하는 것으로

- 본인 단독명의 3채의 주택과 공동명의 주택 중 본인 지분에 해당하는 임대료를 합산하여 소득세 신고를 해야 합니다.

(질문 15) 주택과 사업용 건물이 함께 있는 겸용주택의 주택면적은?

○ 주택 부분의 면적이 사업용 건물 부분의 면적보다 크면 전체를 주택으로 보고, 주택 부분의 면적이 사업용 건물 부분의 면적보다 같거나 작은 때에는 주택부분만 주택으로 봅니다.

- 주택의 면적은 고가주택 및 소형주택(주거전용면적 40㎡ 이하) 등의 판단 시 적용됩니다.

(질문 16) 2주택 또는 기준시가가 9억 원을 초과하는 1주택을 보유하고 월세 없이 전세금만 받고 임대하는 경우 소득세 신고를 해야 하는지?

○ 부부 합산 2주택 보유자와 기준시가 9억 원 초과 1주택 보유자의 주택임대소득은 월세 임대료 수입만 과세대상이므로 월세 없이 전세금만 받는 경우에는 소득세 신고대상이 아닙니다.

- 전세금은 부부 합산하여 3주택 이상인 경우에 과세대상에 해당하며, ‘21년까지는 소형주택(주거전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억 원 이하)은 전세금에 대한 간주임대료 과세대상 주택에서 제외됩니다.

(질문 17) 주택임대소득 과세대상자는 모두 소득세를 내야하는지?

○ 보유주택 수 등이 과세대상 기준에 해당한다 하더라도 수입금액에서 필요경비와 공제금액을 차감하면 납부할 세금(임대소득세)이 없을 수도 있습니다.(‘19년 귀속 기준)

- 세무서와 지방자치단체에 주택임대업을 모두 등록한 사업자는 수입금액이 1천만 원(월 임대료 833천 원 가량) 이하이면 납부할 세금이 없으며,

- 세무서 또는 지방자치단체 중 하나만 등록하였거나 둘 모두 등록하지 않은 사업자도 수입금액이 4백만 원(월 임대료 333천 원 가량) 이하인 경우에는 납부할 세금이 없습니다.

| 주택임대소득 과세미달 예시 (분리과세) |

(전제) - 주택임대소득에 대해 분리과세를 선택
- 주택임대소득 외의 다른 종합소득금액은 2천만 원 이하
- ①의 경우에는 ʼ19년 동안 계속해서 필요경비와 기본공제 우대요건 충족

구 분		세무서와 지방자치단체 모두 등록 (①)		① 이외의 경우
총수입금액		1,000만 원		400만 원
필요경비	(-)	600만 원	(60%)	200만 원	(50%)
기본공제*	(-)	400만 원		200만 원
과세표준	(=)	0원		0원
세율	(×)	14%		14%
산출세액	(=)	0원		0원

□ 주택임대 수입금액

(질문 18) 주택 보증금 등에 대한 간주임대료란?

○ 월세 임대료를 받는 임대사업자와의 과세형평성을 위해 보증금 등에 대해서는 정기예금이자율(ʼ19년 귀속 2.1%)에 해당하는 금액만큼은 임대료로 간주합니다.

- 다만, 주택의 경우 부부 합산 3주택(주거전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억 원 이하인 주택은 ʼ21년까지 제외) 이상 보유자에 대해서만 과세하고, 보증금 등에서 3억 원을 차감한 금액에 60%에 대해서만 과세합니다.

□ 간주임대료 =	(	보증금등	-	3억 원1)	)의 적수	×	60%	×	1	×	정기예금이자율 (ʼ19귀속: 2.1%)
									365 (윤년은 366)
	-	해당 임대사업부분 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금의 합계액2)
1) 보증금 등을 받은 주택이 2주택 이상인 경우에는 보증금등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금 등부터 순서대로 차감 2) 추계신고·결정하는 경우 임대사업부분에서 발생한 금융수익 차감하지 않음

(질문 19) ʼ19년 귀속 소득세 신고 시 소형주택(주거전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억 원 이하인 주택)은 간주임대료 과세대상 여부 판단 시 주택 수에 포함되지 않는데, 비소형 주택을 3채, 소형주택을 2채 보유하고 있는 경우 비소형 주택 3채에 대해서만 간주임대료를 신고하면 되는지?

○ 소형주택은 간주임대료 과세대상 여부 판단 시에 주택 수에서 제외하며, 비소형 주택이 3채 이상으로 간주임대료 과세대상자 해당하더라도 소형주택에 대해서는 간주임대료를 계산하지 않습니다.

- 다만, 월세 임대수입은 소형주택과 비소형주택을 모두 포함하여 신고해야 합니다.

(질문 20) 공동 보유주택의 간주임대료 계산방법은?

○ 공동사업장을 하나의 거주자로 보고 공동사업장별로 그 소득금액을 계산하므로 공동사업장의 보증금 등에서 3억 원을 공제합니다.

(질문 21) 선세금을 받은 경우에 임대수입 계산방법은?

○ 선세금을 계약기간의 월수로 나눈 금액의 각 과세기간의 합계액으로 합니다.

□ 총수입금액 = 선세금 × (해당연도 임대기간 월수 / 계약기간 월수)

* 월수: ① 당해계약기간의 개시일이 속하는 달이 1월미만인 경우 1월
② 당해계약기간의 종료일이 속하는 달이 1월미만인 경우 0월

□ 주택임대 사업자등록

(질문 22) 주택임대소득자도 사업자등록을 하여야 하는지,
사업자등록을 하지 않을 경우 불이익은?

○ 주택임대소득자도 사업소득자로 사업장 관할 세무서에 사업자등록을 하여야 하며, ʼ20년 귀속부터 사업자미등록 가산세가 부과됩니다.

- 임대사업 시작일로부터 20일 이내에 세무서에 사업자등록 신청을 하지 않을 경우 사업개시일부터 등록을 신청한 날의 직전일까지의 주택임대수입금액의 0.2%에 해당하는 금액을 가산세로 부담하여야 합니다.
(지방자치단체 미등록은 가산세 없음.)

- ʼ19년 이전에 임대사업을 시작하고 ʼ20년에도 계속하는 경우에는
ʼ20. 1. 21.까지 사업자등록을 신청하면 가산세를 부담하지 않습니다.

(질문 23) 주택임대사업자의 사업자등록 방법은?

① 지방자치단체와 세무서에 함께 신청 ➜ 렌트홈(www.renthome.go.kr)
또는 지방자치단체 방문

② 세무서에만 신청 ➜ 홈택스(www.hometax.go.kr), 손택스(홈택스 모바일 앱) 또는 세무서 방문

* 방문 신청하는 경우에는 신분증과 임대차계약서를 지참하여 주십시오.

(질문 24) 비과세 대상인 9억 원 이하 1개 주택을 보유하고 있거나,
보증금만 있는 2개 주택을 보유하고 있는 경우에도
사업자등록을 하지 않으면 가산세 대상인지?

○ 비과세 소득만 있거나, 월세 임대수입이 없는 2개의 주택만 보유하고 있는 경우에는 수입금액이 없으며, 사업자미등록 가산세는 수입금액의 0.2%를 부과하므로 미등록 가산세가 없습니다.

□ 사업장 현황신고

(질문 25) 주택임대사업자도 사업장 현황신고를 해야 하는지?

○ 주택임대업은 부가가치세가 면세되므로 주택임대업을 하는 개인사업자는 2월 10일까지 사업장 현황신고를 해야 합니다.

- 사업장 현황신고를 하여야 5월 종합소득세 신고 시 국세청이 제공하는 간편신고 서비스를 제공 받아 편리하게 소득세 신고를 할 수 있습니다.

(질문 26) 올해 사업장 현황신고 안내문을 받은 사람은 모두 신고를
하여야 하는지?

○ 이번 신고안내문은 국세청에서 전년도 인별 보유 주택 수를 자체분석해서 파악한 주택임대사업자에게 발송하는 것으로 정확하지 않을 수 있습니다.

- 안내문을 받았더라도 실제 과세대상에 해당되지 않는 경우에는 사업장 현황신고를 하지 않아도 됩니다.

- 신고안내문을 받지 못한 경우에도 과세대상에 해당되면 사업장 현황신고를 해야 합니다.

(질문 27) 주택임대사업자가 사업장 현황신고 시 제출해야 하는 서류는?

○ 사업장 현황신고서와 주택임대사업자 수입금액 검토표를 제출해야 합니다.

- 신고서식과 작성방법은 국세청 누리집(www.nts.go.kr)*을 참고하십시오.

* 국세청 누리집 ▸ 성실신고지원 ▸ 사업장 현황신고 ▸ 주요서식 작성요령/사례

- 세무서를 방문하지 않고 홈택스(www.hometax.go.kr)*를 통해 간편하게 신고할 수 있습니다.

* 홈택스 ▸ 로그인 ▸ 신고/납부 ▸ 일반신고 ▸ 사업장 현황신고

- 부득이 세무서를 방문하여 신고하는 경우 ʼ19년에 임대한 주택의 임대차계약서를 지참하여 방문하여 주십시오.

□ 종합소득세 신고

(질문 28) 주택임대소득에 대한 신고방법은?

○ 주택임대소득은 소득세법에 사업소득으로 규정되어 있으며, 다가올 5월 1일부터 6월 1일*까지 ʼ19년 귀속 소득세를 신고하고 납부하여야 합니다.

* 올해는 5월 31일이 일요일이므로 신고･납부기한은 6월 1일까지 연장되며, 성실신고확인대상사업자가 성실신고확인서를 제출하는 경우 6월 30일까지임.

- 주택임대 총수입금액이 2천만 원 이하인 경우에는 종합과세(세율: 6～42%)와 분리과세(세율: 14%) 중 선택하여 신고할 수 있으며,

- 주택임대 총수입금액이 2천만 원을 초과하는 경우에는 다른 종합과세 대상 소득과 합산(세율: 6～42%)하여 신고해야 합니다.

(질문 29) 주택임대 총수입금액이 2천만 원 이하일 경우
종합과세와 분리과세 중 어느 것이 유리한지?

○ 임대주택 등록(세무서+지자체) 여부, 타 소득금액, 소득공제 항목 등이 납세자마다 달라 어느 것이 유리한지 일률적으로 말씀 드리기 어렵습니다.

- 다만, 올해 5월 소득세 신고 시 종합과세와 분리과세 예상세액을 비교할 수 있는 서비스를 홈택스(www.hometax.go.kr)에서 제공할 예정입니다.

(질문 30) 종합소득세 신고는 어떻게 하는지?

○ 세무서를 방문하지 않고도 홈택스(www.hometax.go.kr)를 통해 간편하게 신고할 수 있으며, 자세한 신고방법은 5월 소득세 신고 전 안내문 등을 통해 사전 안내할 예정입니다.

(질문 31) 소득세 신고를 하지 않거나 적게 신고했을 경우 불이익은?

○ 국세청에서는 소득세 신고 후 축적된 과세인프라를 통합분석*하여 탈루혐의가 큰 고가주택 및 다주택 임대사업자를 중심으로 수입금액 검증을 실시하고 있습니다.

* 관련부처의 주택임대차 정보를 종합･연계 분석
① 국세청(월세 세액공제･현금영수증), ② 국토교통부(전월세 확정일자, 임대차계약신고), ③ 대법원(전월세 확정일자, 전세권･임차권 등기)

- 또한, 수입금액 검증과정에서 탈루사실이 명백하고 탈루규모가 큰 것으로 확인되면 세무조사로 전환하는 등 불성실한 납세자에 대해서는 엄정대응하고 있습니다.

- 소득세를 신고･납부하지 않거나 과소신고･납부한 것으로 확인되면 가산세를 추가로 부담하게 됩니다.

| 소득세 무ㆍ과소 신고 및 납부지연가산세 |

구 분	가산세액
무신고 가산세	무신고 납부세액 × 20%(부정무신고는 40%) * 복식부기의무자는 위 금액과 수입금액의 0.07% (부정무신고는 0.14%)와 비교해서 큰 금액
과소신고 가산세	과소신고 납부세액 × 10%(부정과소신고는 40%) * 복식부기의무자가 부정과소신고한 경우 위 금액과 수입금액의 0.14%와 비교해서 큰 금액)
납부지연 가산세	무･과소납부 세액 × 납부지연 일수 × (25/100,000)

붙임 7		주요 업종별 수입금액 탈루 사례

사례 1		직원명의 차명계좌를 통한 의료업자의 수입금액 신고누락

[주요 신고누락 사항]

○  □□시 소재 치과의원을 운영하는 의료업자로 고액의 비보험 진료비를 직원명의의 차명계좌를 통해 입금 받고,

- 차명계좌로 입금 받은 진료비 관련 차트 부분은 삭제 후 수입금액 신고누락

- 차명계좌를 통해 신고누락한 수입금액을 이용하여 해외여행 경비 등 호화ㆍ사치 생활에 사용

[조치 결과]

○  차명계좌 거래내역을 확보하여 사업장에 비치된 진료차트 및 신고내역과 대사하여

- 수입금액 신고누락 △△억 원 적출하고 탈루된 소득세 추징

사례 2		명의위장을 통한 의료업 수입금액 분산 및 탈루

[주요 신고누락 사항]

○  □□□은 ◇◇치과의원을 운영하는 치과의사로 다른 치과의사 명의로 전국에 동일한 상호의 치과의원 0개를 개설

- 0개 명의위장 치과의원을 실제 운영하면서 명의위장을 통해 수년간 수입금액을 분산ㆍ신고누락

- 수입금액 분산 등을 통해 신고누락한 금액을 이용하여 해외여행 경비 등 호화ㆍ사치 생활에 사용

[조치 결과]

○  명의위장 치과의원의 실사업주 확인을 통해 수입금액 신고누락 △△억 원 적출하고 탈루된 소득세 추징

사례 3		입시전문학원의 현금 수입금액 신고누락

[주요 신고누락 사항]

○  □□시 소재 입시학원으로 유명강사(일명 일타강사) 영입을 통해 수강생 증가하고 있으나, 강사료 대비 수입금액 신고가 저조

- 입시특강 및 방문 과외 수강료의 현금 결제를 유도하고, 수입금액 신고누락

- 실제 강의를 하지 않는 강사에게 급여를 지급한 것으로 필요경비 허위계상

- 신고누락한 수입금액을 이용하여 해외여행 경비 등 호화ㆍ사치 생활에 사용

[조치 결과]

○  입시특강 및 방문 과외 내역을 기록한 자료와 신고내역 대사하여 수입금액 신고누락 △△억 원 및 허위 인건비 △억 원 적출하고 탈루된 소득세 추징

사례 4		고가주택 및 다가구주택 임대사업자 수입금액 신고누락

[주요 신고누락 사항]

○  고가주택 밀집지역인 □□구 소재 고가 아파트 2채를 임대하고, 본인은 ◇◇도 소재 다가구주택에 거주하면서 다가구주택도 일부 임대

- 최근 수년간 다른 소득 발생은 없고, 고가 아파트 등의 임대소득으로 생활하면서도 수입금액 전액 신고누락

[조치 결과]

○  고가주택 보유 내역을 분석하여 무신고자를 주택임대 수입금액 검증대상자로 선정

- 임대차계약서 등에 의해 고가 아파트 및 다가구주택의 수입금액 신고누락 △억 원 적출하고 탈루된 소득세 추징

사례 5		렌탈하우스 중개회사로부터 외국인 근로자의 주택임대차 중개 자료를 수집하여 주택임대소득 탈루 적출

[주요 신고누락 사항]

○  □□시 소재 아파트 소유자 29명은 렌탈하우스 중개회사를 통해 인근 조선소에 근무하는 외국인 근로자에게 주택을 임대하고,

- 외국인 임차인의 경우 주민등록 전입내역 등을 통한 거주사실 확인이 어려운 점을 악용하여 수입금액 신고누락

[조치 결과]

○  렌탈하우스 중개회사로부터 외국인 근로자에게 주택을 임대한 자료 33건을 수집 후 신고내역과 대사

- 29명의 수입금액 신고누락 △△억 원 적출하고 탈루된 소득세 추징